חמשת הטעויות הנפוצות של משקיעי נדל"ן בארה"ב וכיצד ניתן להימנע מהם

חמשת הטעויות הנפוצות של משקיעי נדל"ן בארה"ב

כיצד להימנע מהטעויות הנפוצות של משקיעי נדל"ן בארה"ב:

 

בשנים האחרונות אנחנו עדים ליותר ויותר ישראלים המעוניינים להשקיע את הכסף שלהם מעבר לים, בתמורה לתשואות טובות יותר על הון עצמי קטן ובצדק. עם זאת, ככל שעלה הביקוש להשקעות מסוג זה כך אנו רואים עלייה במספר המקרים בהם נכוו המשקיעים ונגרם להם הפסד כספי ולא פעם גם מתח נפשי.

מגוון הסיבות להפסדים הוא רחב, החל מבחירת חברת נדל"ן לא שקופה, דרך חתימה עם חברת ניהול כושלת וכלה בחישוב הוצאות לקוי, בחירת אזור השקעה לא מוצלח ובעיקר חוסר ניסיון.

החלטנו לרכז עבורכם את הנקודות החשובות ביותר לתהליך כדי שיותר לא תהמרו עם הכסף שלכם ותוכלו לבנות את עצמכם בצורה חכמה ואחראית.

 

טעות 1: מקבלים החלטות משמעותיות בהתבסס על רושם

האם בדקתם את חברת ההשקעות וחברת הניהול?

 

אל תתנו למעטפת היפה של החברה להשפיע על קבלת ההחלטות שלכם. ודאו כי החברה הינה חברת מורשית בישראל ובארה"ב (LLC), תבקשו לראות עסקאות אחרונות, תבקשו לשוחח עם משקיעים אחרים ולקבל המלצות. במקרה ויש בידכם חומרים כתובים תמיד כדאי להתייעץ עם עו"ד מטעמכם המבין גם בדין המשפטי האמריקאי.

 

טעות 2: לא מבצעים בדיקת כדאיות על הנכס המוצע

האם הנכס שנמצא במרכז העסקה הוא נכס כדאי?

 

כדי להימנע מאכזבות בעתיד עליכם לבצע "מחקר" בו תלמדו לעומק על אופי הנכס ותבינו את הפוטנציאל הפיננסי ואת פוטנציאל המימוש שלו.

ראשית, בקשו מהחברת הנדל"ן לראות את כל פרטי העסקה הנוכחית כולל תוכנית עסקית, כתובת מלאה, נתוני נכס מלאים ותמונות עדכניות. לאחר מכן בצעו את בחינת הכדאיות בעצמכם, נתחו פרמטרים כלכליים וחברתיים של אזור ההשקעה ברזולוציה של מדינה, מחוז, עיר, שכונה ורחוב ובדקו מול המספרים שחברת הנדל"ן הציגה.

מצורפים קישורים למספר אתרים שימושים אשר יסייעו לכם להבין טוב יותר על אופי השכונה בהיבטים חברתיים כגון אחוזי הפשיעה, סוג האוכלוסיה, מצבה הסוציואקונומי ואת הביקושים לאזור בהיבטי שכירות ומכירה:

http://bit.ly/2yXdILo

http://bit.ly/2q4QbEr

 

טעות 3: מתפתים למחיר "הנמוך" של הנכס ביחס למחירי נכסים בישראל

האם המחיר של הנכס שהוצג בפניכם הוא המחיר הנכון?

 

לצערנו, פגשנו מספר לא קטן של משקיעים אשר גילו את מחירו האמיתי של הנכס רק בבואם למכור את הנכס מספר שנים לאחר מכן. הפגיעה באמון וההפסד הכספי כואבים ולכן כדאי לצמצם את האפשרות הזו לאפס ואין דרך טובה יותר לעשות זאת מלבד להפשיל שרוולים ולבדוק.

יש לבצע בדיקה השוואתית בין עלות הנכס המוצע לבין מחירי נכסים דומים שנמכרו באזור. השקיעו בנכס שמחירו אטרקטיבי, כלומר, רכישה במחיר שהוא מתחת לערך השוק ו/או נכס בעל פוטנציאל השבחה גבוה בעת המימוש.

* לשם ביצוע ייעול עסקאות כאלה נדרשת רמת היכרות גבוהה עם השוק ועם בעלי המקצוע הפועלים באזור.

 

טעות 4: לא לוקחים בחשבון את כל העלויות ונוטים לעשות חשבון "בגדול"

האם לקחתם בחשבון את כל ההוצאות הצפויות והלא צפויות?

 

לא פעם משקיעים טועים בחישובי תשואה ברוטו/נטו ואינם לוקחים בחשבון את כל ההוצאות הצפויות. בהתאם למידת הרלוונטית לעיסקה, להלן מספר דוגמאות לסעיפי עלות בהן יש לקחת בחשבון: עלות שיפוץ, עמלת ברוקר, עמלת עו"ד, עמלת רו"ח, עלות בדק בית, עלויות סגירה, עלויות חברת ניהול, עלות מציאת שוכר, מיסי עירייה, עלות ביטוח, עלות ועד שכונה/ בית ועוד.

מומלץ לבדוק את כדאיות העסקה באמצעות מחשבון הכדאיות שלנו בלינק המצורף ואף להיעזר בגורם מקצועי חיצוני ונטרלי שיבחן את העסקה המוצעת.

 

טעות 5: מתמקדים בהשקעה בהווה ולא עושים תכנון קדימה - חשיבה על היום שאחרי

האם תכננתם את התקופה שלאחר החתימה על העסקה?

 

ברוב המקרים אתם תלכו עם חברת הניהול שחברת ההשקעות המליצה לכם ותצפו ל"שקט" ותזרים תקופתי קבוע. ובכן בעיות בתזרים ו/או בניהול הנכס הם נפוצות ויש להתכונן אליהם מראש.

 

ראשית הקדימו תרופה למכה ובדקו את תפקוד חברת הניהול באופן אישי - בדקו את ההיסטוריה של חברת הניהול, פרוטפוליו ההשקעות שלה, תביעות נגדה, יכולות ביצוע ותפעול. מומלץ לבקש לראות דוחות ניהול של נכסים אחרים, לדבר עם ממליצים ולבדוק באינטרנט באתרים ייעודיים.

שנית, קבעו לעצמכם תוכנית ויעדים לכל תקופת ההשקעה. פרטו בתוכנית את ההחזרים הצפויים והמצטברים, רשמו הוצאות צפויות, עקבו אחר חריגות והוצאות לא צפויות. יתרה מכך קבעו לעצמכם משימות בקרה עתידיות בהן תבדקו את מצב השוק, שווי הנכס העדכני ותבחנו את תפקוד חברת הניהול.

 

לא ניתן לכסות בצורה מקיפה כל הנושאים עליהם שוחחנו מעלה, עם זאת כדי להבטיח הצלחה בהשקעות הנדל"ן שלכם וודאו כי מצאתם תשובות ל- 5 השאלות אותם הצגנו וודאו כי אתם מרוצים מהתשובות.

1. האם בדקתם את חברת ההשקעות וחברת הניהול?

2. האם הנכס שנמצא במרכז העסקה הוא נכס כדאי?

3. האם המחיר של הנכס שהוצג בפניכם הוא המחיר הנכון?

4. האם לקחתם בחשבון את כל ההוצאות הצפויות והלא צפויות?

5. האם תכננתם את התקופה שלאחר החתימה על העסקה?

ביצוע עסקאות מניבות וחכמות מעבר לים בהחלט אפשרי, גם אם אינכם משקיעי נדל"ן ותיקים וממולחים, אולם, עליכם להשקיע בתבונה, כשם שהייתם משקיעים בגבולות ישראל.

לכל שאלה נוספת או התייעצות הינכם מוזמנים לפנות אלינו במייל ונסייע לכם בהקדם לקבל החלטות נכונות ולבנות לעצמכם עתיד בטוח יותר.

 

א.ע קבוצת נדל"ן להשקעות, יזמות ובניה.