חמשת הטעויות הנפוצות של משקיעי נדל"ן בארה"ב וכיצד ניתן להימנע מהם

Updated: Oct 26, 2018


עבור רובנו ההשקעה בנדל"ן ברחבי העולם היא החלטה משמעותית המכוונת ליצירת ביטחון כלכלי עבורנו ועבור משפתחינו, למרות זאת משקיעים נוטים לקבל החלטות המלוות בחוסר וודאות ותחושת בטן.


במאמר הבא ריכזנו עבורכם כמה מהטעויות הבולטות ביותר אותם מבצעים משקיעים ופירטנו את הכלים אשר יסייעו לכם לקבל החלטה חכמה.



כיצד להימנע מהטעויות הנפוצות של משקיעי נדל"ן בארה"ב:


בשנים האחרונות אנחנו עדים ליותר ויותר ישראלים המעוניינים להשקיע את הכסף שלהם מעבר לים, בתמורה לתשואות טובות יותר על הון עצמי קטן ובצדק. עם זאת, ככל שעלה הביקוש להשקעות מסוג זה כך אנו רואים עלייה במספר המקרים בהם נכוו המשקיעים ונגרם להם הפסד כספי ולא פעם גם מתח נפשי.

מגוון הסיבות להפסדים הוא רחב, מבחירת חברת נדל"ן לא שקופה, דרך חתימה עם חברת ניהול כושלת וכלה בחישוב הוצאות לקוי, בחירת אזור השקעה לא מוצלח ובעיקר חוסר ניסיון.

החלטנו לרכז עבורכם את הנקודות החשובות ביותר לתהליך כדי שיותר לא תהמרו עם הכסף שלכם ותוכלו לבנות את עצמכם בצורה חכמה ואחראית.


טעות 1: מקבלים החלטות משמעותיות בהתבסס על רושם

האם בדקתם את חברת ההשקעות וחברת הניהול?


אל תתנו למעטפת היפה של החברה להשפיע על קבלת ההחלטות שלכם. ודאו כי החברה הינה חברת מורשית בישראל ובארה"ב (LLC), תבקשו לראות עסקאות אחרונות, תבקשו לשוחח עם משקיעים אחרים ולקבל המלצות. במקרה ויש בידכם חומרים כתובים תמיד כדאי להתייעץ עם עו"ד מטעמכם המבין גם בדין המשפטי האמריקאי.


טעות 2: לא מבצעים בדיקת כדאיות על הנכס המוצע

האם הנכס שנמצא במרכז העסקה הוא נכס כדאי?


כדי להימנע מאכזבות בעתיד עליכם לבצע "מחקר" בו תלמדו לעומק על אופי הנכס ותבינו את הפוטנציאל הפיננסי ואת פוטנציאל המימוש שלו.

קודם כל בקשו מהחברת הנדל"ן לראות את כל פרטי העסקה הנוכחית כולל תוכנית עסקית, כתובת מלאה, נתוני נכס מלאים ותמונות עדכניות. לאחר מכן בצעו את בחינת הכדאיות בעצמכם, נתחו פרמטרים כלכליים וחברתיים של אזור ההשקעה ברזולוציה של מדינה, מחוז, עיר, שכונה ורחוב ובדקו מול המספרים שחברת הנדל"ן הציגה.

מצורפים קישורים למספר אתרים שימושים אשר יסייעו לכם להבין טוב יותר על אופי השכונה בהיבטים חברתיים כגון אחוזי הפשיעה, סוג האוכלוסיה, מצבה הסוציואקונומי ואת הביקושים לאזור בהיבטי שכירות ומכירה:

http://bit.ly/2yXdILo

http://bit.ly/2q4QbEr


טעות 3: מתפתים למחיר "הנמוך" של הנכס ביחס למחירי נכסים בישראל

האם המחיר של הנכס שהוצג בפניכם הוא המחיר הנכון?


לצערנו, פגשנו מספר לא קטן של משקיעים אשר גילו את מחירו האמיתי של הנכס רק בבואם למכור את הנכס מספר שנים לאחר מכן. הפגיעה באמון וההפסד הכספי כואבים ולכן כדאי לצמצם את האפשרות הזו לאפס ואין דרך טובה יותר לעשות זאת מלבד להפשיל שרוולים ולבדוק.

יש לבצע בדיקה השוואתית בין עלות הנכס המוצע לבין מחירי נכסים דומים שנמכרו באזור. השקיעו בנכס שמחירו אטרקטיבי, כלומר רכישה במחיר שהוא מתחת לערך השוק ו/או נכס בעל פוטנציאל השבחה גבוה בעת המימוש. לשם ביצוע

*ייעול עסקאות כאלה נדרשת רמת היכרות גבוהה עם השוק ועם בעלי המקצוע הפועלים באזור.


טעות 4: לא לוקחים בחשבון עלויות משמעותיות ונטייה לעשות חשבון "בגדול"

האם לקחתם בחשבון את כל ההוצאות הצפויות והלא צפויות?


לא פעם משקיעים טועים בחישובי תשואה ברוטו/נטו ואינם לוקחים בחשבון את כל ההוצאות הצפויות. בהתאם למידת הרלוונטית לעיסקה, להלן מספר דוגמאות לסעיפי עלות בהן יש לקחת בחשבון: עלות שיפוץ, עמלת ברוקר, עמלת עו"ד, עמלת רו"ח, עלות בדק בית, עלויות סגירה, עלויות חברת ניהול, עלות מציאת שוכר, מיסי עירייה, עלות ביטוח, עלות ועד שכונה/ בית ועוד.

מומלץ לבדוק את כדאיות העסקה באמצעות מחשבון הכדאיות שלנו בלינק המצורף ואף להיעזר בגורם מקצועי חיצוני ונטרלי שיבחן את העסקה המוצעת.


טעות 5: מתמקדים בהשקעה בהווה ולא עושים תכנון קדימה - חשיבה על היום שאחרי

האם לקחתם בחשבון את ההשקעה שלאחר רכישת הנכס?


ברוב המקרים תלכו עם חברת הניהול שחברת ההשקעות המליצה לכם, אך לא תבדקו אותה אישית. משקיעים לא בודקים את ההיסטוריה של חברת הניהול, פרוטפוליו ההשקעות שלה, תביעות נגדה, יכולות ביצוע ותפעול שלעיתים לאחר מכן מתבררת כאינה מתפקדת כראוי.

מומלץ לפחות לבקש לראות דוחות ניהול של נכסים אחרים, לדבר עם ממליצים ולבדוק באינטרנט באתרים ייעודיים.



לא ניתן לכסות בצורה מקיפה כל הנושאים עליהם שוחחנו מעלה בכתבה כזו קצרה, עם זאת כדי להבטיח הצלחה בהשקעות הנדל"ן שלכם וודאו כי מצאתם תשובות ל- 5 השאלות אותם הצגנו וודאו כי אתם מרוצים מהתשובות.

  1. האם בדקתם את חברת ההשקעות וחברת הניהול?

  2. האם הנכס שנמצא במרכז העסקה הוא נכס כדאי?

  3. האם המחיר של הנכס שהוצג בפניכם הוא המחיר הנכון?

  4. האם לקחתם בחשבון את כל ההוצאות הצפויות והלא צפויות?

  5. האם לקחתם בחשבון את ההשקעה שלאחר החתימה על העסקה?

האם ניתן לבצע עסקאות מניבות וחכמות מעבר לים גם אם אינכם משקיעי נדל"ן ותיקים וממולחים? התשובה לכך היא כן, בהחלט. השקיעו בתבונה, כשם שהייתם משקיעים בגבולות ישראל.

לכל שאלה נוספת או התייעצות אתם מוזמנים לפנות אלינו במייל ונסייע לכם בהקדם לקבל החלטות נכונות ולבנות לעצמכם עתיד בטוח יותר.



ליאור אזולאי,

הבעלים של א.ע קבוצת נדל"ן להשקעות ומנכ"ל ומייסד שותפות MLM להשקעות, יזמות ובניה.